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【経験談】土地探しは楽じゃない!これだけは優先したい絶対に後悔しないための土地の探し方5選

  • 土地の探し方が分からない
  • 家族5人が快適に暮らせる家を建てたい
  • どこに相談すると良いのかな?

今回は、そんなお悩みについて考えていきます。

結論から言うと、土地さがしは住宅会社と探すのが最適解だと考えています。

その理由は、好条件の土地を探すのは素人には難しいからです。

とはいえ、家づくりを進めていく中で住宅会社を決めることも難しいのも事実。

そんなこと言いつつ。
我が家は住宅会社も決めずに土地から購入したパターンです。

我が家の場合、今の所、幸いにも癖の強い「ボツ土地」の様子はないので困ったことにはなっていませんが。

もしもこの土地が

  • 地盤調査の結果、地盤改良が必要な土地だったら…。
  • 建物を立てるために、条件の厳しい土地だったら…。
  • 希望する間取りが実現できない土地だったら…。

無知のまま土地探しをして、特に誰にも相談もせずに今の土地を購入した自分たちの行動を振り返るとゾーッとします…。

今だから言えることは、土地探しの際は土地の知識をもって探すのが絶対に吉です。

この記事では、私の経験をもとに、これだけは優勢させたい土地の探し方をまとめていきます。

ついでに、私の土地探しまでの道のりも紹介します。

この記事を書いている私は
  • 沖縄県在住(5人家族3児の父) 
  • 38歳で家を建てるのを決心
  • 子ども達が成長するにつれマイホームの必要性をひしひしと実感
  • 「より安く」「自分に納得」のいくマイホームを建てるため、書籍、You Tube、Web検索などで猛勉強

土地探しについて何も知らなかった我が家。

「こんな情報があったら助かっただろうな」と思ったことをまとめてみました。

少しでも役に立ってもらえると嬉しいです。

それではいってみましょう♫

もくじ

土地探しはめんどくさい

まずはじめに、土地探しを振り返ってみての一言は「土地探しはめんどくさい」です。

  • 流動性が高くない
  • 新規の土地が売りに出されるのは不定期
  • 「安い!」と思って見学にいっても、クセ強すぎな土地

まず流動性が高くないです。

だから、次々に新しい土地が市場に出てくるわけではありません。

その結果、新規の土地が売りに出されるのが不定期。

たまに、「安い!」と思って不動産に問い合わせて見学を依頼しても、あまりにもクセの強い土地の場合も多々ありました。

そうこうしているうちに月日は経って、1年、2年、3年と土地探しの期間が長くなってしまいます。

土地探し素人さんの我が家も、いっぱい悩みました。

なんだかんだ2年かけて購入した土地と巡り合うことができました我が家。

今思えば、土地探しの代行業者(タウンライフ土地探し)を利用していれば楽だったのかなと思いもします。

住宅会社に土地探しを依頼するメリット

土地探しは住宅会社さんと探すのが私のおすすめです。

とは言うものの、自分で土地を探して、沖縄南部の土地を購入までした我が家。

住宅会社さんと一緒になって探した経験がないのに、住宅会社さんと土地探しするのがおすすめだなんて説得力にかけますが。

自分で土地探ししたからこそ伝えたいのが「自分で土地を探すべからず」です。

その理由は、土地探しはあまりにも難易度が高いからです。

素人なりの「土地探しのコツ」をつかむことはできましたが、だからといっておすすめすることはできません。

判断を間違ってボツ土地を購入してしまうと、人生取り返しのつかないことになります。

絶対に後悔しないための土地の探し方5選

何度も言いますが、素人にとって「土地探しは難しい」です。

その理由は、理想の建物を建てるためには、その条件にあった土地を探す必要があるからです。

要は、「土地探しで絶対に後悔しないためにはボツ土地を選んではいけない」ということになります。

ボツ土地の見極めなら、素人の私でもある程度のコツをつかむことできました。

「どうしても自分で土地探しがしたい!」

そんなあなたへ、私が土地探ししている時に注意した探し方のコツを5つ紹介します。

絶対に後悔しないための土地の探し方5選

  1. 面積
  2. 地形
  3. 地盤
  4. 環境
  5. 利便性

それでは順序よく説明します!

【土地の探し方その①】必要な面積を確認

希望する家を建てる広さが十分にあるか確認します!

たしかに、土地が広いに越したことはありません。

しかし、資金には限りがあるのが現実。

自分が建てたい家がどのくらいの広さで建つのか。

最低限どれだけの広さが必要かを決めることが大切です。

そこで重要になってくるのが建ぺい率や、容積率。

土地探しをする上の最重要キーワードになっているので覚えて理解する必要アリです。

建ぺい率と容積率とは
住ismから引用

住宅情報誌の「住ism」から引用して見てみます。

この物件は那覇市にある約80坪の土地。

建ぺい率は50%なので、80坪の50%で建築面積は40坪

容積率は100%なので、80坪の100%で建築延べ面積は80坪

ちなみに我が家の理想は延床面積30~35坪でした🏠
・建ぺい率50%で考えると、60~70坪
・建ぺい率60%で考えると、50~59坪
面積にはその他に「容積率」もあるので要チェックです。

建ぺい率とは
敷地面積に対する建築面積(建坪)をパーセンテージで表したもの。防火上と住環境配慮目的がある。その敷地に対してどれだけの割合まで家を建てることが出来るかを検討する場合に使用する。

Wikipediaより(赤字は管理人加筆)

容積率とは
敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)をパーセンテージで表したもの。道路等の公共施設の能力に対応した機能の維持と増進を図る狙いがある。その敷地に対してどれだけの規模まで建物を建てることが出来るかを検討するときに使用する。

Wikipediaより (赤字は管理人加筆)

【土地の探し方その②】平坦な地形を選ぶ

地形も大切です。

一番いいのは平坦な地形です。

クセのある地形といえば

  • 斜面地
  • すみきり
  • 道路幅が狭い

などなど。

とにかく、平坦が一番無難です。

クセが強い土地を選んでしまうと、建物を建てる時に足を引っ張ることになりかねません。

我が家の土地は平坦。
と思いきや、調査をしてみると若干の勾配があることが分かったのです。
やっぱりこんなのは素人では簡単には分かりません。

【土地の探し方その③】地盤の良し悪しは運

地盤は、建物を支える上でとても大切。

地盤がゆるいと地盤補強が必要です。

地盤補強には数十万~数百万のとんでもない出費が必要になる場合があります。

購入しようとしている土地が、何十年まえは沼地だったとなると、地盤が悪い可能性もありますよね。

土台がいちばん大事なので、家を建てる前には必ず地盤調査が必要なんです。

ちなみに地盤調査にもお金がかかります。
さらに、調査をやってみないと分からないことなので、見積書には地盤改良費として住宅会社さんの予測の範囲で予算がくまれてます。
そして、ハウスメーカーや工務店と請負契約の締結後に地盤調査が行われるのが一般的です。

我が家は60万円の予算が組まれています。
地盤改良必要か否かはまだ分かっていません^^;
何事もないことを祈るのみ!

この地盤調査。
建物を建てるための費用に大きく影響します。
それが我が家がRC造ではなく木造を建てようと思った理由に大きく影響しました!
≫沖縄で家を建てるならRC住宅が主流!?それでも木造住宅を選択した我が家のたった1つの理由

【土地の探し方その④】周囲の環境にも配慮する

土地を決定する前に、周囲の環境にも目を配ります。

  • 日当たり
  • 風通し
  • 周辺に緑があるか
  • 潮風の影響
  • 近隣の建物
  • 近所同士の関係

買ってから気づいた~
住んでから気づいた~

それでは手遅れ。

気になる土地を見つけたら実際に現地に足を運んで見てみてから判断しましょう。

とはいえ、条件が整っている土地であればそれだけ欲しい人も大勢います。

中には、あなたよりも長年土地を探していて、かなり目が肥えている人などもいるはず。

また、住宅会社と一緒になって土地探しをしていれば、住宅会社に相談した上で判断することもできます。

我が家は、はずかしながら、今の土地を紹介されたその日で印鑑を押しました。
本格的に土地探しを始めて、2~3ヶ月くらいの経験だったので、いま振り返っても即決だなんて恐ろしい判断だったと思います。

【土地の探し方その⑤】利便性も大切

利便性も大切です。
我が家が特に重視したポイントは

  • 高速から近い
  • スーパーが近くにある
  • 病院が近くにある
  • 学校が徒歩圏内

特に交通の便は重視しました。

それぞれの家庭によってこだわりに違いはあります。

利便性の視点から条件を満たしているか、見極めましょう。

買った後に後悔しないためにも十分検討

1.面積
2.地形
3.地盤
4.環境
5.利便性

この5つは土地探しに絶対欠かせない基本中の基本ポイントです。

買った後に後悔しないためにも、十分検討しましょう。

その他に、土地を探しながら稀に「やられた~!」って点をいくつか…。

①その土地に道路はつながっているのか?

稀にですが、道路につながっていない土地もあります。
そんなときは、接道させるためのお金が自己負担になるので、要注意。

②どんな道路に接しているか

目の前が大通りだと排気ガスも多いし。
狭い道路な上に、車がスピードを出しやすい道路だと危ないし。
交通量が少なくて、かつ人の気配は少なからずある環境がいいですよね。(防犯上)

③地目は「宅地」になっているか

これ、まじで田舎あるあるです!
「安い!」と思ったら雑種地だったり
「この驚き価格は何だ!?」と思ったら地目が「畑」だったり。
農業従事者向けの土地で、我が家は対象外なのに不動産屋に問い合わせして時間食ったり。

↑これって沖縄特有?ってことではないかと思いますが。
知ってて損はない情報だと思います!

土地から購入するのがベストな選択肢!?

そもそも土地探しってベストな方法なのか。

我が家の場合だと

1.土地探し
2.建売物件探し
3.中古物件探し
4.(最終的に)土地探し

結局、土地探しにたどり着くまで2年かかりました。

それぞれで経験した事を順序よく説明しますね!

そもそもマイホームがいいのか賃貸が良いのかも十分検討する必要があります。
子育て家庭の我が家がマイホームを建てようと考えた比較ポイントをまとめています。
≫マイホーム?賃貸?子育て真っ只中3児の父が実際に比較検討した3つのポイント

「処分保留地」というワードとの出会い

「マイホームが欲しい」

マイホーム建てたいなと漠然として考えていた当時の私たち。

そんな時に出会ったのが「処分保留地」の情報でした。

「保留地」は各市町村がHPや機関紙を通して公表する土地で

  1. 地区内の地権者の方々が減歩により土地を提供
  2. その土地を活用して土地を新たに生み出し
  3. その売却収入が土地区画整理事業の財源の一部なる

このような土地のことです。

不動産から紹介する坪単価よりも、1割くらい割安です。

その安さに我が家でも土地が買える!
いよいよマイホームを実現するぞ!

なんて思いましたが、そう簡単には行きませんでした。

坪単価は申し分なし。
区画整理がされて、地形も問題なし。
環境もバッチグーで利便性も高い土地ばかり。
ただ、面積が広い。
自ずと土地代が高くなり、結果的に予算オーバーでした。

それならば、安かろうの建売物件探し

土地探しを早々に諦めた我が家。

次に建売の物件探しが始まります。

建売と言っても、改めて価格帯を見ると3,000~4,000万円の世界。

建売ってなかなか高いじゃん。

と、そんなイメージです。

とはいえ、価格も高いですが譲れないのは間取りでした。

家事動線にこだわる妻の要望。

👉キッチン→トイレ・洗面所→脱衣所→風呂場
👉絶対にリビング階段

家事動線とリビング階段には絶対にこだわる妻。

「ただいま~」
「おかえりなさい~」

子どもがえってくると、顔を合わせてから部屋に上がる。

これを大事にしたいとのこと。

そんな理想の間取りを建て売り物件で探すも、なかなか出会うことはできません。

ちなみに、建売りを探すなら不動産に問い合わせるのが早いです。
あとはネットで検索。
沖縄であれば、グーホームうちなーらいふ住まismなんかが情報満載。

ちなみに、建売を回ったおかげで
「〇〇はやめとこ!」(設備の話)
「〇〇帖ってこのくらいの広さなんだ~」(間取りの話)
そんなことが分かるようになりました♫

中古物件探し

マイホームへの道は更に泥沼化。

もっともっと安くマイホームを手に入れたい!

リベ大@両学長の動画でマイホームは負債のイメージが強くなっていた私。

少しでも出費を安くしたい。

その結果、安い中古物件を探しリフォームするのが良きという結論に至ります。

しかし、しばらくネットで探すも、建売りと変わりない価格。

築10年のRC住宅でも4,000万がゴロゴロ。

RCだから高いのかと思いましたが、木造でも築30年の古民家が3,500万円。

そこからリフォーム資金も考えなきゃいけないの!?

おいおい、話が違うぞ~
沖縄と本土とは条件が違うのかな~?

そんなこんなで、中古物件探しも諦めます。

この辺から自分たちの方向性が全く見えなくなります。
「マイホームって必要なくない!?」
面倒になって考えたくなくなりました。
うまく行ってない時にモチベーションを保つのは大変です。

一巡して最終的に土地探しに立ち戻る

結局、一巡して土地探しに落ち着きました。

最初は坪十何万の目玉物件に目が行くばかり。

でもそこは傾斜があって、クセが強すぎ。

おそらく、問い合わせをいただくためのきっかけ土地物件なんでしょう。

土地現場をみて荒れ地や傾斜に唖然。

私「なかなかクセがありますね~…」
なんて話してごまかして

不動産屋さん「いい物件がありましたらお知らせしますね」
と個人情報を伝える。

土地探しもなかなか難しく。

たしかにすぐには決まりませんでした。

きっかけは住宅ローンの仮審査

建売探しの時も。
中古物件探しの時も。
そして、土地探しの時も。

いつも聞かれてるのが「ご予算はいくらぐらいですか?」でした。

一巡して土地探しになった我が家。

実はまだローンの仮審査をしたことがありませんでした。

そこで不動産に一括ローン審査をお願いすることに。

一巡したからこそ重たい腰をあげて、仮審査をすることを決意しました。

そこからですね。
運気が変わった気がします。

自分がいくら借りれるのか分かると、相手(不動産の方)も本気なったような気がします。

なぜなら、相手だって、いくらぐらいの物件を紹介できるのかが明確になります。

コチラも本気で探すようになるので、相手も自然と本気になります。

建売探しの時も。
中古物件探しの時も。
そして、土地探しの時も。
仮審査をするのをオススメされてまたが、まだの方はやっておくと良いでしょう。

ちなみにズバット住宅ローンといってネットでも一括審査ができるようです。
話はずれますが、ローン審査って「私がやっておけば良かったこと」の1位、2位を争います。
後日改めて記事にしますね…。
準備中:ローン審査について

たしかに、これまで資金の話になっても具体的な相談ができてなかったね!

どんな人が土地探しに向いているの?

マイホームを持つまでのプロセスにはいくつかあります。

私は結果的に、土地探し・建売物件探し・中古物件探し遠回りしました。

しかし、わざわざ経験しなくても、最初から自分に一番向いている探し方に出会えると時間も労力も節約できます。

ということで、どんな人が土地探しに向いているのか私なりに考えてみました。

・土地探し
・建売物件探し
・中古物件探し

それぞれの良い点と注意点をまとめてみました。

建売物件が向いている人

建売物件探しの良い点
建売物件探し注意点
  • すでに建てられている
  • 購入して住むまでに時間がかからない
  • 出来上がったものを買うので手続きを済ませればすぐにでも引っ越しできる
  • 間取りにこだわれない
  • 性能にこだわれない
  • 周りの建売住宅と似たような外観になり個性を出せない

・諸手続きが面倒
・マイホーム探しに時間も取れない
・家なんて住めればOK!!

そんな方は建売物件向きかも知れません。

その代わり、間取りや住宅の性能にはこだわれません。

住宅に個性なんていらないし、住めればいい!って人向けですね。

中古物件が向いている人

中古物件探しの良い点
中古物件探し注意点
  • リフォームすることで間取りにもこだわれる
  • リフォームが必要なところだけお金をかけることができる
  • 不動産の知識が上がり、リフォームして売却のノウハウが蓄積される
  • いい物件との出会いが少ない
  • 探していても新築並みの価格帯ばかりが市場に出ている


リフォームされた完成見学会に行ったことがあります。

家事動線もバッチリの平屋。

築30年の民家でしたが内観は一新され、いい意味で古さも残っているたたずまいでした。

温故知新を味わえる中古物件。

上級者におすすめかもしれませんね。

逆にいうと、物件探しからリフォーム知識まで、情報量も少ないし、初心者には難しすぎます。

でも、中古物件リフォームしてみたい。
そのために。したたか不動産の勉強をやる必要がありですね!

土地探しが向いている人

土地探しの良い点
土地探し注意点
  • 理想の立地条件を追い求める事ができる
  • 安い土地が見つかれば、建物にお金をかけることができる
  • 土地の契約から建物を建てるまでの住宅会社との打ち合わせが頻繁
  • 仕事の合い間をぬってミーティングするのが大変

ボツ土地にさえ気をつければ満足度の高い買い物になります。

しかし、ある程度の知識を持って土地探しをしないと痛い目にあいます。

さらに、仕事をしながら探すには、すごく労力が必要。

我が家ではほぼ毎週末に土地探しやら契約やら銀行やらに行ってました。

時間の使い方が上手な人。
絶対に注文住宅でこだわりのマイホームを建てたい人向けですね!

土地探しはネットから利用できるタウンライフ土地探しも便利。

無料で相談できるので、一度は試してみるのもアリですね!

我が家の場合は土地探しから先になってしまいましたが。
いざ土地から購入してしまうと難があります。
家づくりに失敗しないためにも最初の始め方についてまとめました。
≫【沖縄で一軒家】失敗しない家づくりの始め方!注文住宅はまず〇〇からスタート

【おまけ】もし、もう一度土地探しをするなら「安い土地」を買う

私がもう一度土地探しをするなら。

正直言うと土地探しは大変でしたので、もう二度とやりたくはないですが。

もし、探すとしたらどの辺りで探すか考えてみました。

沖縄本島&離島を3つに分けて考えてみます。

1北部
2中部
3南部

石垣・宮古など離島が入っていなのはすみません。
(ほぼ無知なもので…)

小さい島ですが、北は辺戸岬から南は喜屋武岬まで、地域性豊かな沖縄です。

大まかに3つに分けるなんて荒業ではありますが、ここは【おまけ】としてお許しください。

では一つずつ考えてみます!(ちょっと楽しかったです♫)

<まずは予想>たぶん南部。

せっかくなのでランキングにしたいと思いますが、まずは自分自身への予想から。

私の生まれ育ったのが中部。

今は南部で仕事をしてますが、北部でも仕事をしていたこともあります。

個人的には、文化的な行事や風土も大切にする性格。

どの地域も特色あって、素敵とは思ってはいます。が。

生活する上で、住みやすさや子育て経済面を考えると、、、やっぱり南部の田舎かな~。

予想はこれで終わり!
それでは、順序よく考察していきます。

沖縄県北部の良い点・気になる点

沖縄県北部の良い点

坪単価10万円も行かない土地もちらほら。

その辺りは魅力的ですね。

名護市に行くとスーパーもある。

県立病院など大きな病院もありはしますね!

沖縄県北部の気になる点

なんせ空港から遠い。

ましてや、北部というくくりも広く、北部で一番栄えている名護まで30分以上かかってしまう地域もある。

子どもが巣立ったあと、里帰りにも足が遠くなってしまわないかも懸念材料。

土地は安いけど、交通の便が私の許容範囲を越えてる

沖縄県中部の良い点・気になる点

沖縄県中部の良い点

中部エリアであれば、ほとんど高速道路に15~30分程度でアクセスできるのは良きです。

車があれば、ほとんどの用事はすませられます。

モノレールは琉球大学までつながる構想もあるとかないとか。

空港までのアクセスも用意になりますね。

イオンライカムや北谷でのショッピングも楽しめのもアリ!

うるま市の具志川と与勝エリアの境目あたりの土地だと安いみたい。

沖縄県中部の気になる点

待機児童が気になります^^;

参考:市町村別の待機児童数の推移

子育てしていくなかで、仕事とも両立しないといけないです。

そういう面では待機児童の多さは気になります。

近年は、減少傾向は見られるようですが。

しかし、少なからず保育園に預けられないというリスクがあるのは懸念材料ですね。

沖縄県南部の良い点・気になる点

沖縄県南部の良い点

南部といえばサトウキビ畑。

中北部と比べて、山というか丘というか、そんなのがなく、平坦な地域です。

空港までつながる沖縄自動車道も整いました。

瀬長島あたりまで簡単に行けるようになってます。

売地も、糸満市や南城市あたりが安い土地あります!

沖縄県南部の気になる点

那覇市を中心として、周辺地域の物価は高い傾向があるように思います。

道路が整っていくにつれて、自動車の行き来も増えている気がします。

沖縄縦貫鉄道も検討材料

参考:鉄道計画データベース

沖縄鉄軌道計画とは、那覇~名護間を1時間で結ぶ構想です。

沖縄本島南部都市圏の交通渋滞緩和が主な目的で、本格的な計画案づくりは2014年に開始されました。

こういうのも、地域の発展性が分かるので、知っておくと役に立ちまね!

結論!次に土地を購入するなら「中部」

悩んだ末に出た答え。

やっぱり中部が1位で最有力候補ですかね!

田舎とはいえ、高速道路へのアクセスも容易だし。

台風時の停電は、米軍基地があるから強いイメージ

大型商業地域も近いではあり、スーパー・病院・銀行も、足を伸ばせば届く範囲かな。

その他には、近くに頼れる親戚がいるのかとか。

改めて感じました!やっぱり土地探しは難しいです!

まとめ

  • 土地の探し方が分からない
  • 家族5人が快適に暮らせる家を建てたい
  • どこに相談すると良いのかな?

今回は、そんな悩みについてかんがえてみました。

結論から言うと、土地さがしは住宅会社と探すのが最適解だと考えています。

その理由は、好条件の土地を探すのは素人には難しいからです。

とはいえ、そのコツつかめば、素人の私でもある程度のボツ土地を見極めることができました。

私が土地探ししている時に注意した探し方のコツ5選

  1. 面積…必要とする面積を探す
  2. 地形…クセのある地形は避ける
  3. 地盤…地盤がしっかりしている所が吉
  4. 環境…日差し、風通し、近隣の建物、ご近所など周りの環境もみる
  5. 利便性…高速、スーパー、病院などの利便性にも注目

ちなみに我が家が土地探しに至るまでは長い道のりがありました。

1.土地探し
2.建売物件探し
3.中古物件探し
4.(最終的に)土地探し

建売探しの時も。
中古物件探しの時も。
そして、土地探しの時も。
仮審査をするのをオススメされてましたが、まだの方はやっておくと良いでしょう。

ちなみにネットでもローン審査ができます。
我が家は存在を知らず、利用しなかったのですが。
もう少し下調べをして利用していたら後悔しています…。
ズバット住宅ローン

  • 建売物件が向いている人
  • 中古物件が向いている人
  • 土地探しが向いている人

それぞれまとめました。

建売物件探しの良い点
建売物件探し注意点
  • すでに建てられている
  • 購入して住むまでに時間がかからない
  • 出来上がったものを買うので手続きを済ませればすぐにでも引っ越しできる
  • 間取りにこだわれない
  • 性能にこだわれない
  • 周りの建売住宅と似たような外観になり個性を出せない
中古物件探しの良い点
中古物件探し注意点
  • リフォームすることで間取りにもこだわれる
  • リフォームが必要なところだけお金をかけることができる
  • 不動産の知識が上がり、リフォームして売却のノウハウが蓄積される
  • いい物件との出会いが少ない
  • 探していても新築並みの価格帯ばかりが市場に出ている
土地探しの良い点
土地探し注意点
  • 理想の立地条件を追い求める事ができる
  • 安い土地が見つかれば、建物にお金をかけることができる
  • 土地の契約から建物を建てるまでの住宅会社との打ち合わせが頻繁
  • 仕事の合い間をぬってミーティングするのが大変

仕事をしながら探すには、すごく労力が必要。

我が家ではほぼ毎週末に土地探しやら契約やら銀行やらに行ってました。

時間を効率化するためにも土地探しはネットの利用もおすすめです。
≫無料で土地探しの相談ができるタウンライフ土地探しが便利。

この記事が少しでも役に立てれば幸いです♫


最後まで読んでいただきありがとうございます!
良かったら、感想や疑問、何でもコメント下さい♪

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